--- title: 5 Secretos para lograr una TIR de 100% anual en proyectos especulativos - 4S Real Estate description: Todos los desarrolladores están buscando incesantemente proyectos exitosos. El problema es que la medición del éxito no es la misma para todos los que participamos en esta industria. Sin embargo, si nos remitimos solamente a proyectos especulativos y hablamos solamente de éxito financiero, el resultado de un proyecto debe medirse con la TIR.  Como bien […] image: https://blog.4srealestate.com/hubfs/Imported_Blog_Media/cherrydeck-rMILC1PIwM0-unsplash-min_opt-1.jpg --- [Conoce nuestro nuevo producto de investigación: redi](https://redi.4Srealestate.com/) - Oficinas - Norteamérica - [Monterrey Oficina Central](https://4srealestate.com/contacto) - [CDMX Oficina Central](https://4srealestate.com/contacto) - [Cancún Sureste](https://4srealestate.com/contacto) - [Guadalajara Occidente](https://4srealestate.com/contacto) - [Puebla Sur](https://4srealestate.com/contacto) - [Querétaro Bajío](https://4srealestate.com/contacto) - [Tijuana Noroeste](https://4srealestate.com/contacto) - [Miami USA](https://4srealestate.com/contacto) - [San Diego USA](https://4srealestate.com/contacto) - Centroamérica - [Centroamérica y Caribe](https://4srealestate.com/contacto) - [Costa Rica](https://4srealestate.com/contacto) - [El Salvador](https://4srealestate.com/contacto) - [Guatemala](https://4srealestate.com/contacto) - [Honduras](https://4srealestate.com/contacto) - [Panamá](https://4srealestate.com/contacto) - [República Dominicana](https://4srealestate.com/contacto) - Sudamérica - [Argentina](https://4srealestate.com/contacto) - [Bolivia](https://4srealestate.com/contacto) - [Brasil](https://4srealestate.com/contacto) - [Chile](https://4srealestate.com/contacto) - [Medellín Colombia](https://4srealestate.com/contacto) - [Bogotá Colombia](https://4srealestate.com/contacto) - [Ecuador](https://4srealestate.com/contacto) - [Paraguay](https://4srealestate.com/contacto) - [Uruguay](https://4srealestate.com/contacto) - [Perú](https://4srealestate.com/contacto) - [Vacantes](https://4srealestate.com/vacantes) - [Suscríbete](https://4srealestate.com/es/contacto/#newsletter) - [Contacto](https://4srealestate.com/contacto) - [Español](https://4srealestate.com/es/) - [Português](https://4srealestate.com/pt/) [![](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate_April2023/images/nav-logo.svg)](https://4srealestate.com/inicio) - [Nosotros](https://4srealestate.com/nosotros) - [Servicios](https://4srealestate.com/servicios) - [Investigación](https://4srealestate.com/servicios/investigacion) - Estudios de Mercado - Definición y Revisión de Producto - Preventa Simulada - [REDI: Real Estate Data Insights](https://redi.4srealestate.com/) - [Desarrollo de negocios](https://4srealestate.com/servicios/desarrollo-de-negocios) - Análisis Financiero - Levantamiento de Capital - Concurso Arquitectónico - MEDI / SPARK Planning - [Branding](https://4srealestate.com/servicios/branding) - Concepto Creativo Central - Refresh Campaña - Branding - Aplicaciones de Marketing y Lanzamiento - Video - [Planeación Comercial](https://4srealestate.com/servicios/planeacion-comercial) - Plan de Aceleración Comercial - Lanzamiento Comercial - Implementación - Plan de Aceleración Digital - Plan de Aceleración Digital Plus - [Gerencia Comercial](https://4srealestate.com/servicios/gerencia-comercial) - Gerencia Comercial - Acompañamiento Comercial - Capacitación Comercial (Xelex) - Perfilamiento Comercial - Diagnóstico Comercial - [Servicios Digitales](https://4srealestate.com/servicios/edi) - Set-Up Web - Digital Concierge - Digital Consulting - Exclusive Lead Generation - [Proyectos](https://4srealestate.com/proyectos) - [Inteligencia](https://4srealestate.com/inteligencia) - [Noticias](https://4srealestate.com/es/noticias) - [Campus 4S](https://4srealestate.com/campus-4s) - [Inicio](https://4srealestate.com/inicio) - ¿Quiénes somos? - [Nosotros](https://4srealestate.com/nosotros) - [Servicios](https://4srealestate.com/servicios) - [Proyectos](https://4srealestate.com/proyectos) - Expertise - [Inteligencia](https://4srealestate.com/inteligencia) - [Noticias](https://4srealestate.com/es/noticias) - [Campus 4S](https://4srealestate.com/campus-4s) - Contacto - [Vacantes](https://4srealestate.com/vacantes) - [Contáctanos](https://4srealestate.com/contacto) [![fb-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/fb-icon.svg)](https://es-la.facebook.com/4SRealEstate/) [![tw-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/tw-icon.svg)](https://twitter.com/4SRealEstate) [![ig-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/ig-icon.svg)](https://twitter.com/4SRealEstate) [![in-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/in-icon.svg)](https://www.linkedin.com/company/4S-real-estate) ![Close Overlay](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/close-overlay.svg) ![Cross Pattern](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/cross-pattern.svg) [![arrow left](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/arrow-left.svg) Regresar](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias) 4 enero, 2016 # 5 Secretos para lograr una TIR de 100% anual en proyectos especulativos 4srealestate ![](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/scroll-animation-black.gif) ![5 Secretos para lograr una TIR de 100% anual en proyectos especulativos](https://blog.4srealestate.com/hubfs/Imported_Blog_Media/cherrydeck-rMILC1PIwM0-unsplash-min_opt-1.jpg) Todos los desarrolladores están buscando incesantemente proyectos exitosos. El problema es que la medición del éxito no es la misma para todos los que participamos en esta industria. Sin embargo, si nos remitimos solamente a proyectos especulativos y hablamos solamente de éxito financiero, el resultado de un proyecto debe medirse con la TIR.  Como bien habla nuestro libro de 50 lecciones en desarrollo inmobiliario: *“La Tasa Interna de Retorno puede definirse como el indicador más relevante para la evaluación de proyectos de inversión en el tiempo”.* En ese sentido, hemos visto proyectos que logran cerrar con una TIR del 100% (anualizada). ¿Cómo lograr semejante resultado? Aquí las 5 claves que encontramos como factor común en los proyectos: 1. Aportación de tierra El costo financiero del terreno es un elemento muy pesado para cualquier proforma, sobre todo con la poca visibilidad que tenemos de los tiempos de permisos. Cuando no salen los permisos en tiempo especificado en proforma hay impactos significativos en rendimiento. Si logramos que el dueño de la tierra nos aporte el terreno en las condiciones correctas, el costo financiero del tiempo de permisos y de su costo lo cargará él. De acuerdo a un sondeo rápido que hicimos con más de 100 proyectos en los que participa 4S, en un 40% se están logrando aportaciones de tierra. 1. No tener miedo al apalancamiento Aunque parezca increíble, muchos desarrolladores aún le tienen miedo al uso de crédito en el proyecto. Los desarrolladores más agresivos, a diferencia de estos últimos, buscan maximizar el apalancamiento conseguido, puesto a que saben que al minimizar el equity los retornos crecen exponencialmente. En los mercados más desarrollados el uso del máximo apalancamiento no es una pregunta, es simplemente una obligación del desarrollador. De hecho ante esa condición, han surgido herramientas de deuda adicionales al crédito puente, como lo son las “deudas mezzanine”. 1. Maximizar recursos de clientes Una de las conclusiones que siempre busco transmitir en mis proyectos es que el capital más económico es el que proviene de los clientes. Cuando las preventas están bien ejecutadas, pueden ser oxígeno puro para el proyecto. Ante eso, el desarrollador deberá estar atento a estrategias como el baile de las máquinas o dar comisiones especiales para el vendedor que logre aportaciones por encima del enganche. Cualquiera que sea la táctica, la idea es clara: obtener la mayor cantidad de recursos de los clientes antes de iniciar obra. 1. Alinear actores del proyecto En cada proyecto hay múltiples actores clave y muchas veces sus incentivos no están alineados. Los desarrolladores más agresivos buscan formas creativas de alinear los intereses de todos los participantes. Desde lograr intercambios hasta modificar esquemas tradicionales de pago, la alineación del proyecto siempre se paga sola. 1. Lograr un cierre contundente En algunas ocasiones dolorosas, el cierre del proyecto es muy costoso. Esto porque se conjuntan las peores condiciones: quedan las unidades menos deseadas por la gente, con poco o nulo presupuesto de marketing y los precios más altos del proyecto. Si se aspiran resultados extraordinarios, no se puede dejar enterrada la utilidad en unidades en el proyecto, debe haber un verdadero cierre. Para ello, hemos recomendado prácticas como arrancar en la lista 2 para reservar los precios más bajos para el cierre, cortando de tajo la famosa “cola de rata”. Sea cual sea la estrategia, nuestros proyectos no pueden llegar cansados a su terminación. Afinar estas cinco tácticas puede significar pasar de rendimientos estándares a retornos extraordinarios. Grupo 4S apoya a desarrolladores de todo Latinoamérica en la consecución de logros financieros, sociales y arquitectónicos [![Facebook Icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/fb-icon.svg)](http://www.facebook.com/sharer/sharer.php?u=https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/blog/5-secretos-para-lograr-una-tir-de-100-anual-en-proyectos-especulativos) [![Twitter Icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/tw-icon.svg)](http://twitter.com/intent/tweet?url=https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/blog/5-secretos-para-lograr-una-tir-de-100-anual-en-proyectos-especulativos&text=5%20Secretos%20para%20lograr%20una%20TIR%20de%20100%%20anual%20en%20proyectos%20especulativos) [![Linkeding Icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/in-icon.svg)](http://www.linkedin.com/shareArticle?mini=true&url=https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/blog/5-secretos-para-lograr-una-tir-de-100-anual-en-proyectos-especulativos) [![Mail Icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/mail-share-icon.svg)](mailto:?body=https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/blog/5-secretos-para-lograr-una-tir-de-100-anual-en-proyectos-especulativos) Categorías: [Desarrollo de Negocios](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/tag/desarrollo-de-negocios), [arquitectónicos.](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/tag/arquitectónicos-), [50 lecciones en desarrollo inmobiliario](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/tag/50-lecciones-en-desarrollo-inmobiliario) ### LO MÁS LEÍDO ### [![Panorama Inmobiliario Mexico 2025](https://blog.4srealestate.com/hubfs/Panorama_Portada_V2.png) #Industria Inmobiliaria Panorama Inmobiliario Mexico 2025 El mercado inmobiliario en México atraviesa un proceso de transformación... enero 31, 2025](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/the-talks-blog-panorama-inmobiliario-mexico-2025-01) ### [![Panorama Inmobiliario Guatemala 2025: ¿Estamos construyendo para el mercado real?](https://blog.4srealestate.com/hubfs/shutterstock_1135638506.jpg) 4s real estate Panorama Inmobiliario Guatemala 2025: ¿Estamos construyendo para el mercado real? El mercado inmobiliario guatemalteco vive una etapa de cambio profundo. Más... julio 31, 2025](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/panorama-inmobiliario-guatemala-2025-estamos-construyendo-para-el-mercado-real) ### [![Panorama Inmobiliario LATAM 2025](https://blog.4srealestate.com/hubfs/Panorama_Portada_V2LATAM.png) #Industria Inmobiliaria Panorama Inmobiliario LATAM 2025 El mercado inmobiliario en Latinoamérica está atravesando una transformación... febrero 18, 2025](https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/the-talks-blog-panorama-inmobiliario-latam-2025-01-0) ![](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/asset-circle.svg) ![Future Pattern](https://blog.4srealestate.com/hubfs/raw_assets/public/4SRealEstate/images/future-pattern.svg) ## Impulsa tu negocio inmobiliario con 4S Real Estate **¿Deseas recibir más información respecto a nuestros servicios, cursos o eventos?** Déjanos tus datos y nos pondremos en contacto a la brevedad. - ¿Quiénes somos? - [Nosotros](https://4srealestate.com/nosotros) - [Servicios](https://4srealestate.com/servicios) - Nuestro conocimiento - [Noticias](https://4srealestate.com/es/noticias) - [Campus 4S](https://4srealestate.com/campus-4s) - Contáctanos - [Vacantes](https://4srealestate.com/vacantes) - [Contacto](https://4srealestate.com/contacto) [![fb-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/fb-icon.svg)](https://es-la.facebook.com/4SRealEstate/) [![tw-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/tw-icon.svg)](https://twitter.com/4SRealEstate) [![ig-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/ig-icon.svg)](https://www.instagram.com/4Srealestate/) [![in-icon](https://blog.4srealestate.com/hubfs/4SRealEstate_April2023/Image/in-icon.svg)](https://www.linkedin.com/company/4srealestate/) 4S Real Estate Oficina Central ![](https://4srealestate.com/wp-content/themes/4s/assets/img/general/location-icon.svg) Torre San Pedro Ave. Jiménez No. 465, Piso 6 Col. Centro San Pedro Garza García, N.L. ![](https://4srealestate.com/wp-content/themes/4s/assets/img/general/phone-icon.svg) **Oficina Central** [+52 81 8348 4448](tel:+528183484448) ![](https://4srealestate.com/wp-content/themes/4s/assets/img/general/wa-icon.svg) **Ventas/Relaciones Públicas** [+52 55 5351 3823](https://api.whatsapp.com/send?phone=525553513823&text=Hola%2C%20estoy%20interesado%20en%20recibir%20informaci%C3%B3n.) Foresight ```json { "@context" : "https://schema.org", "@type" : "BlogPosting", "author" : { "@type" : "Person", "name" : "4srealestate", "url" : "https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/author/4srealestate" }, "dateModified" : "2023-04-20T21:49:08.533Z", "datePublished" : "2016-01-04T12:45:52.000Z", "headline" : "5 Secretos para lograr una TIR de 100% anual en proyectos especulativos - 4S Real Estate", "image" : [ "https://blog.4srealestate.com/hubfs/Imported_Blog_Media/cherrydeck-rMILC1PIwM0-unsplash-min_opt-1.jpg" ], "mainEntityOfPage" : { "@id" : "https://blog.4srealestate.com/4s-noticias/blog/5-secretos-para-lograr-una-tir-de-100-anual-en-proyectos-especulativos", "@type" : "WebPage" }, "publisher" : { "@type" : "Organization", "logo" : { "@type" : "ImageObject" }, "name" : "Grupo 4S Nacional" } } ```