A nivel global los usos mixtos parecen ser el tipo de desarrollo con mayor proyección a futuro. Sus beneficios son incontables, sin embargo en Latinoamérica sigo escuchando críticas de participantes de la industria sobre este tipo de proyectos. Por supuesto que la pregunta es, ¿por qué oponerse a los usos mixtos? Quienes lo hacen, aseguran que los proyectos mixtos generan más complicaciones de las que resuelven.
Después de sentarme a platicar con varios desarrolladores y arquitectos con este punto de vista me di cuenta que hay una gran confusión en torno a la definición de los usos mixtos. Para ellos, usos mixtos se refiere un proyecto que integra verticalmente más de un uso; típicamente comercio con oficinas y vivienda. Siento decirlo, pero esta definición de usos mixtos está incompleta.
Por definición los usos mixtos deben integrar con PROXIMIDAD usos compatibles que ACTIVEN una comunidad específica. Proximidad no significa integración física. Proximidad significa escala humana peatonal.
Construir usos diferentes en un mismo predio que no tengan relación entre ellos tampoco es hacer usos mixtos. A eso yo le llamaría usos colindantes, no mixtos. Hacer usos mixtos –sea en un solo predio o en varios de una zona- implica transformar sitios en comunidades vibrantes, activas. Cuando hay una verdadera integración entre los usos los mismos usuarios de uno de los componentes del proyecto encuentran valor reincidente en el resto de la mezcla.
Y aunque este concepto parece de sentido común, la realidad es que hay muchos proyectos en donde colindan usos, pero no se integran. En mi mente están proyectos donde hay locales comerciales en la planta baja que no son utilizados por las oficinas y residencias del sitio. El comercio siempre se ha pensado como un integrador de usos, pero frecuentemente los mismos precios de renta condicionan al inquilino que podrá ocupar los espacios (y no el valor aportado al proyecto completo). Las oficinas se suman como espacios totalmente cerrados a la ciudad y la vivienda se encierra y aísla por seguridad.
En la verdadera integración de usos la clave se vuelve abrir todos los espacios públicos de cada giro. En el caso de las oficinas, abrir espacios colaborativos que integren a la comunidad; en el comercio, las anclas artificiales, entretenimiento y negocios de servicio; en lo residencial las amenidades y espacios abiertos como aportación pública. Activar el desarrollo inmobiliario mixto implica un nuevo mindset de diálogo con la ciudad, no apilar diferentes usos por lograr mejores proformas financieras.
Dejemos la confusión y desarrollemos verdaderos usos mixtos.
Si conocen un proyecto de usos verdaderamente mixtos en Latinoamérica, déjenlo como comentario a este post. Nunca sobra la inspiración.