En la auto-construcción un cliente determina las necesidades que tiene para su vivienda o proyecto, mismas que son interpretadas por un arquitecto y convertidas en espacios, cuerpos y volúmenes con un componente estético adicional. El arquitecto es un psicólogo por un lado y un artista por el otro, cuidando de cerca la relación entre funcionalidad y arte. Quienes deciden mantener el componente estético firme y tienen una propuesta claramente diferenciada triunfan en el mercado de la arquitectura. Otros, que prefieren convertirse en funcionalistas pueden gozar de menores costos dejando la fama por un lado.
Sin embargo, ¿qué sucede en un proyecto inmobiliario de mayores proporciones? ¿Quién determina las necesidades para los cientos de familias o empresas que cohabitarán esos espacios? Identificar claramente las necesidades desatendidas del mercado se convierte en el papel más relevante de un desarrollador inmobiliario.
Cada desarrollador puede seleccionar los mecanismos por medio de los cuales determina esas necesidades insatisfechas. Lo increíble es que al día de hoy, aún me encuentro con proyectos que definieron su mezcla de productos simplemente por “feeling” -como muchas veces se dice en el léxico de los informales.
Inversiones millonarias apalancadas además con instrumentos financieros, todos envueltos en el feeling del desarrollador. Y así hay proyectos abandonados, olvidados o vacíos. Pero agradezco esos fracasos porque han motivado la profesionalización de la industria inmobiliaria.
Según los datos de una muestra de desarrolladores mexicana, en 2010 el 45% de los desarrolladores de vivienda de México buscan tener alguna herramienta formal de investigación previa al lanzamiento de un proyecto inmobiliario. De ese 45%, solo el 10% -alrededor de un 4.5% del universo total- lleva a cabo estudios de demanda con metodologías de investigación formales cuantitativas o cualitativas. El resto está ciclado en evaluar a la competencia como un mecanismo de entendimiento del mercado.
En ninguna otra industria con enfoque al consumidor (B2C) se tiene tan precaria visión de investigación de mercados.
Nuestra hipótesis de la razón por la cual esto sucede, tiene que ver con el poco interés de los arquitectos y los proveedores actuales de investigación en la industria que en algunos casos provienen de ser arquitectos ellos mismos.
No podemos permitir que las ciudades se construyan por medio del “feeling” de alguien cuyo único interés es voltear a ver qué hacen sus amigos.
Hagamos innovación inmobiliaria atendiendo verdaderamente a nuestros clientes. Seamos psicólogos de ciudades.
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