Siempre hablamos de mejores prácticas como recetas sencillas para creación de riqueza y éxitos. Hoy hemos decidido invertir los papeles. Hablemos de la mejor manera de perder dinero en desarrollo inmobiliario.
Uno creería que esto se escribiría como una historia de terror; sin embargo el inicio de la historia está lejos de ello. Aquí lo que sucede:
– Un desarrollador adquiere un predio interesante, con gran ubicación y demanda.
-Revisa las posibilidades legales del predio y hace corridas financieras y determina un gran proyecto por desarrollar. Los números se ven espectaculares.
– No hay mucho tiempo que perder así que se alista una preventa rápida, con ganas de conseguir recursos que hagan que se ocupe menos dinero de inversión.
– A la preventa se le da descuento adicional a lo estipulado en la planeación, pero no importa porque se podrá compensar más adelante.
-Se arranca la venta y los resultados de la preventa son buenos.
-Con todo el esfuerzo, se logra que el banco autorice una línea de crédito puente (de construcción) que casi cubre la totalidad de la obra.
-Con la línea de crédito ya lista, se inicia la construcción de manera acelerada para hacerla más eficiente.
Y justo cuando todo era miel sobre hojuelas, algo pasa.
-La velocidad de ventas del proyecto empieza a frenarse por alguna extraña razón.
-La línea de crédito se empieza a consumir a una velocidad más rápida que las ventas.
Y ahí es donde llega la mejor manera de perder dinero en desarrollo inmobiliario:
-La línea de crédito (en %) rebasa ligeramente al porcentaje de avance de las ventas.
Al principio parece algo marginal, pero conforme avanza el tiempo, la línea de crédito cada vez se separa más del porcentaje de avance de ventas. Detener la obra es imposible porque causaría muchos costos no contemplados. Se decide continuar hasta que se cristaliza la pesadilla: consumimos la totalidad de la línea de crédito y el avance de ventas se queda detenido y muy retrasado.
Bienvenido al infierno del desarrollo inmobiliario.
En ese punto, la línea de crédito se encuentra agotada, por lo que no hay recursos para dar margen de maniobra.En este punto se pagan la mayor cantidad de intereses puesto a que se tienen ejercidos los recursos.
La obra esta terminada, pero sin venderse, por lo que inician los costos de mantenimiento y la problemática porque el desarrollador debe cargar con los costos de cierre y mantenimiento de todos los departamentos no vendidos.
Se tiene una fuerza de ventas trabada y desmotivada por los ritmos de absorción bajos y sin recursos. Muchas veces incluso hay rotación de personal.
En ese momento, el desarrollador empieza a subir los precios del inventario para cargarle los intereses del banco y así creer que hay una salida del infierno.
Los días avanzan y la historia se vuelve sangrienta y dolorosa.
Esta es la mejor forma de perder dinero en desarrollo inmobiliario.
*Carlos Muñoz 4S suele ser el héroe al rescate en las grandes historias de terror del ramo inmobiliario. Si estás metido en el infierno, no pierdes nada en pedir tu rescate: carlos@grupo4s.com
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