Gabriel Battioni, socio regional de nuestro equipo en Argentina, Paraguay y Uruguay, propone ser creativos ante la incertidumbre para fortalecer la resiliencia en el m2, y reconstruir el progreso de los desarrollos inmobiliarios emergentes.
Ser contracíclico al buscar oportunidades en tiempos de incertidumbre extrema no es para todos los estómagos. Este desafío no debe cruzar la Av. 9 de Julio corriendo y sin mirar, esperando no ser atropellado por el intenso tráfico. Sino tomar medidas y planificar con datos del presente y pasado, en pro de elaborar posibles escenarios.
El mercado inmobiliario en Argentina, en general, está compuesto por un 80% de unidades usadas y un 20% de unidades nuevas o en obra. Las dinámicas de venta y precio de estas porciones se distinguen por estar atadas a muy distintas variables y tensiones.
En el caso de los m2 usados, los valores de las propiedades han sido en parte resistentes a las devaluaciones, propietarios vendedores en un 99% no condicionados por créditos hipotecarios (que no existen en Argentina), cómodos ante la imposibilidad de ejecuciones hipotecarias que los amenace, no están dispuestos a asumir grandes bajas de precios. Por el contrario, en su gran mayoría sienten que los precios de sus propiedades son circunstanciales y que si esperan, se recuperarán. Lo que conlleva a que algunos casos prefieran esperar un mejor precio a vender en este momento.
En el caso de los desarrollos inmobiliarios es totalmente diferente, las mecánicas de análisis y proyectos en sus distintos momentos de vida tienen a su vez, situaciones diferentes a las cuales enfrentarse en este ciclo.
En tal sentido, los proyectos que la pandemia y crisis económica encontraron en fases de construcción, se enfrentan a costos anteriores en dólares por m2 (hasta tres veces superior al actual), ya incurridos, y posibles descalces económicos por falta de cumplimiento de pago en cuotas.
Sin embargo, otra realidad muy diferente es para los que inician en estos momentos, estos proyectos tendrán un costo en dólares increíblemente bajo a niveles históricos. Además de la recesión económica imperante, se le agregan condiciones muy buenas para negociar contratos con tenedores de tierras de canje y con los proveedores en su conjunto.
También podría pensarse sobre qué pasará con la irrupción de los m2 nuevos en el mercado, que generaría una baja sobre el stock de m2 en general, no obstante y tal como lo dije al principio, los m2 nuevos representan sólo el 20% del mercado, lo que podría resultar en una suerte de dilución del efecto a la baja, en contra de la otra fracción (80%) de m2 con una visión muy diferente por la parte de sus propietarios.
Ahora bien, haciendo ya una revisión del pasado, en el 2002 por cada 100 dólares que se invirtieron en la construcción, se consolidaron en 200 dólares en el 2004 y 300 dólares para el 2006. Estos valores no aseguran que la historia se repita y que Argentina no desaparezca, pero si bien puede ser difícil explicar cuál es el piso de venta del m2 terminado, como dije, es muy difícil pensar en que el m2 de costo de obra pueda seguir bajando.
Entonces, si la vemos, tenemos que ser CREATIVOS, si queremos ser anticíclicos y como dijo alguna vez Albert Einstein, “en momentos de crisis, sólo la imaginación es más importante que el conocimiento”, ya que lo que se conoce se está poniendo a prueba.
La creatividad es esencial al momento de CONCEPTUALIZAR y ESTRUCTURAR los nuevos productos de REAL ESTATE, con innovaciones propias de la pandemia, que vino a disruptir nuestra logística de vida y la forma en que nos relacionamos con los espacios que habitamos.
Nuevos Conceptos
Hay sin duda grandes ganadores y algunos perdedores entre los productos inmobiliarios tradicionales. A su vez y como lo sabemos, nuestra industria genera proyectos plurianuales y por lo tanto los productos que diseñemos tienen que aggionarse al futuro. Se dice que en los próximos cinco años veremos más cambios que en los últimos cincuenta, razón más que suficiente para ser exponencialmente creativos.
Las nuevas estructuraciones, cargadas de creatividad, también serán muy necesarias así como RE+CONSTRUIMOS una vez esta Argentina con el fideicomiso al costo, seguro encontraremos cómo hacerlo hoy. Las fuertes devaluaciones de nuestra moneda, los indicadores macro y micro económicos plantean grandes desafíos, pero los Argentinos somos naturalmente resilientes.
Y sí, el ladrillo sigue demostrando que es la inversión más segura (lo rentable lo discutimos), pero creo que la seguridad algo tiene que ver en momentos de tanta incertidumbre, ¡AGUANTE EL M2!