¿Qué moldea una ciudad?
Carlos Muñoz 4S
*Inspirado en un debate con Damián Tabakman en la gira de presentación del libro: Innovación en Desarrollo Inmobiliario.
Si por un momento salimos de nuestro papel de desarrolladores y analizamos a la industria con nuevos ojos, siempre está la curiosidad de identificar las grandes fuerzas que impulsan, modelan y controlan nuestras ciudades. Esas fuentes de poder concentran núcleos de decisiones que definirán nuestras labores mañana.
En debate sobre este tema a raíz de la gira de presentación de mi libro, noté que hay cuatro enfoques diferentes que presentan ángulos de visibilidad distintos. Estos enfoques responden a la pregunta: ¿qué moldea una ciudad?
Una de las primeras respuestas que escuché en el debate tiene que ver con el tema financiero. En nuestra industria, y particularmente en Latinoamérica el capital se vuelve un cuello de botella para aquellos desarrolladores de mediana escala (dejo fuera a los que tienen acceso a mercados públicos). En esa lógica, se construye en tanto exista respuesta de una fuente de financiamiento sólida. Conforme hay más fuentes de capital con fines distintos, cambia el enfoque de las ciudades y sus proyectos. El acceso a capital patrimonial se traduce en proyectos muy diferentes a los que provoca el capital especulativo. Bajo este enfoque estratégico, quien controla las fuentes de financiamiento, controla el futuro de las ciudades.
La crisis mundial de 2009 provocó un giro profundo en la visión de desarrolladores y fondos. El adagio de ubicación, ubicación, ubicación parecía haber perdido sentido temporalmente. En ese momento, el discurso cambió e incluso se acuñó un nuevo mensaje: timing, timing, timing.
En los mercados más sofisticados -donde no se cuestionan los mecanismos de financiamiento- pareciera que no son los mecanismos sino los momentos los que guían el proceso de desarrollo inmobiliario. En ese sentido, construimos para momentos económicos, políticos y sociales. Un momento positivo o negativo, moldea físicamente nuestras ciudades. No encuentro mejor ejemplo que los grandes elefantes blancos que hay construidos en playas mexicanas esperando a los compradores internacionales que hoy no han vuelto.
Quizás la respuesta más lógica es la planeación urbanística y las condiciones físicas de tierra y ciudad. En las reglas que dictan los creadores de ciudades en planes urbanos se materializa mucho de los deseos del futuro. En la oficina de planeación urbana de Beijing se tiene una maqueta virtual del Beijing de los próximos 50 años, donde tienen claridad absoluta del futuro que depara cada terreno y reconversión. Bajo esta óptica, las reglas que fijemos en esos planes se convertirán en los planos de ciudad. Los recursos y tiempos podrán variar, pero la ciudad se terminará de construir tal como se planea.
En esta óptica, es interesante para planeadores urbanos que se hagan ejercicios de prospectiva a futuro: fijando las reglas existentes y acelerando el tiempo en condiciones ceteris paribus. Los urbanistas dicen estar en el centro del todo aunque en Latinoamérica siempre se cuestiona la vigencia de estas reglas y su maleabilidad.
Una visión nueva -que ha impulsado el trabajo de Grupo 4S- tiene que ver con la noción de talento de desarrollo. Bajo este ángulo, la labor profundamente creativa, compleja y social del desarrollo inmobiliario puede responder con creatividad a necesidades existentes y futuras de una comunidad específica. En ese sentido, detectar necesidades insatisfechas siempre será imán de mejores resultados financieros, por tanto, atraerá capitales.
En esta nueva dinámica, quien goce de posicionamiento y control de los segmentos de valor importantes de mercado, podrá retar los tiempos, atraer capitales y moldear las reglas de desarrollo urbano a su favor.
No pretendo argumentar que es solo una la fuerza que moldea la ciudad. Sin embargo, en mi recorrer por diferentes realidades Latinoamericanas, he notado que las fuerzas juegan papeles diferentes en cada sector y geografía. Siempre hay una de las fuerzas con un papel protagónico y las otras peleando por la posición de control. Como desarrolladores inmobiliarios de amplia visión debemos cuidar nuestras fichas en cada una de las cuatro visiones.
*Carlos Muñoz 4S es el profeta principal de la innovación en el ramo. Sus más de 500 casos le dan voz en el debate del control de las ciudades del futuro. Encuéntralo en carlos@grupo4s.com.
