Cuatro productos financieros que nos hacen falta y que impulsarían el ramo inmobiliario en Latinoamérica

Carlos Muñoz 4S
La labor de la industria inmobiliaria tendría mucho menos dinamismo si no contara con el apalancamiento financiero. Los recursos provenientes de fondos, instituciones y banca facilitan y aceleran los procesos de generación de valor. Contar con todos los instrumentos financieros es parte fundamental para que desarrollemos al máximo el potencial de nuestra industria. Los siguientes tres casos son herramientas que existen en mercados más sofisticados y que aún no hemos observado en Latinoamérica. Cada país tiene situaciones diferentes pero en general sentimos que aún hay mucho por desarrollar en este sentido.

1. Préstamos de pago solo interés

Este tipo de préstamos se refiere a una herramienta en la que el deudor paga mensualmente la cuota de intereses y deja el pago del capital al final del periodo (con un máximo de 20 años). Es una herramienta que resulta especialmente relevante para proyectos patrimoniales en los que se busca justificar tasas de retorno para proyectos en renta. Como ejemplo, imaginemos un proyecto de apartamentos valuado en $400,000 USD. Dicho proyecto genera $40,000 USD de ingreso anual, equivalente a un 10%. Sin embargo si se obtiene una hipoteca de $350,000 USD con pago solo de interés al 6%, entonces el flujo operativo sería de $19,000 ($40,000 al año – $21,000 costo de deuda al 6%). El capital invertido entonces habría sido de $50,000 y el retorno del 38% anual (19,000/50,000). A largo plazo implica que la plusvalía de la zona permitiría hacer la liquidación del valor total de la misma.
Esta herramienta genera un apalancamiento positivo muy relevante. Quizás antes de pedir créditos tan generosos deberíamos empezar por buscar créditos para proyectos 100% de renta –que no existen en algunos países de Latinoamérica-.

2. Hipoteca en reversa

Esta hipoteca funciona como su nombre lo dice a la inversa de una hipoteca normal. Se pone en garantía una propiedad y se firma un contrato de hasta 20 años donde el dueño de la propiedad empieza a recibir pagos mensuales. Al final del periodo contratado (o antes si el dueño fallece) la propiedad queda en manos de quien aportó los fondos.
Ésta es una herramienta ideal para quienes desean utilizar el equity de sus propiedades como parte de su retiro. Incentiva un mayor interés en ahorro inmobiliario ya que la gente reconoce que lo podrá liquidar cuando lo requiera de forma gradual y aún utilizando el inmueble.

3. Wrap around mortgage, mejor conocida como Wrap

En este tipo de hipoteca, el vendedor le extiende al comprador una hipoteca “junior” que envuelve la propiedad y todas las deudas que tenga. El comprador entrega una nota de reconocimiento de adeudo y recibe un título en que se incluye este tipo de deuda. El nuevo comprador hace pagos al vendedor, quien en turno, es responsable de hacer los pagos de deuda(s).
Si el comprador incumple en los pagos, el vendedor tiene derecho a retomar la propiedad del activo. Dado que este instrumento es una forma de financiamiento del vendedor, tienen la ventaja de bajar las barreras de entrada a compra de bienes raíces y aceleran los procesos de compra de propiedades.

4. Cuentas de vinculación de consumo e inversión

En estas cuentas, un cliente obtiene una hipoteca la cual está directamente vinculada con sus tarjetas de débito y crédito. Cuando firma o retira dinero de su cuenta de débito, el banco automáticamente retira el 1% adicional, mismo que transfiere directamente a capital. En caso de una compra de tarjeta de crédito sucede lo mismo, con la ventaja de que el banco aportaría otro 1% como promoción de uso de su tarjeta (lo que quiere decir que se abonaría 2% a capital). En una hipoteca de 20 años, estas herramientas pueden reducir hasta en un 33% el tiempo de repago.
Este tipo de instrumentos empujan al ahorro en vehículos inmobiliarios además de que incentivan la movilidad.
Un llamado a la creatividad financiera
Estos cuatro instrumentos demuestran que aún hay mucho terreno por mejorar en la visión financiera de la industria. Estemos atentos a las posibilidades de apalancamiento positivo que abre un mundo de creatividad financiera…