Error inmobiliario: comenzar un proyecto inmobiliario antes de obtener permisos legales

*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.

Los permisos y las inspecciones son un paso obligado para el desarrollador, y están establecidos, predominantemente, para la protección de las ciudades. Sin embargo, son uno de los principales dolores de cabeza del desarrollador, porque representan una enorme incertidumbre. No solo porque los requisitos varían según la ciudad y el tiempo, sino porque, a veces, las decisiones tomadas por quienes deben autorizar los desarrollos parecen ser muy subjetivas.

En ese mar de incertidumbre se agrega una variable más: el tiempo que toma la liberación definitiva del permiso de construcción, y todas las instancias previas que implica llegar a esa meta. Muchos desarrolladores pronostican una fecha y basados en eso asumen costos y riesgos importantes. Los más claros son:

• Lanzar el proyecto a la venta, ya que el permiso “está por salir”.
• Pronosticar meses de costo financiero de recursos hundidos en el terreno.
• Presupuestar costos preoperativos mensualmente con una fecha de salida de permisos.

Una y otra vez nos encontramos con que la realidad latinoamericana es dolorosa: las instituciones gubernamentales no trabajan con la eficiencia que deseamos. El desarrollador debe ser cuidadoso para que esos costos adicionales de tiempo de gestión no lleguen a mermar la rentabilidad o a frenar completamente el proyecto.

Consideraciones a tomar en cuenta

Para poder evaluar la complejidad y el funcionamiento de nuestros sistemas gubernamentales de trámites, lo ideal es contar con un parámetro de referencia. En ese sentido, el estudio Doing Business es la referencia mundial de comparación.

Doing Business analiza y compara las regulaciones pertinentes que atañen al ciclo de actividad en pequeñas y medianas empresas nacionales de 189 economías. La recopilación más reciente de datos para este proyecto se completó en junio de 2014.

Este ámbito registra los procedimientos, el tiempo y los costos necesarios para construir una nueva bodega, incluyendo la obtención de las licencias y los permisos aplicables; la presentación de las notificaciones necesarias; la solicitud y el recibimiento de las inspecciones requeridas; así como la obtención de conexiones a los servicios de agua y drenaje.

El estudio muestra también cuáles son los países líderes en eficiencia gubernamental a nivel internacional. Para el tema de permisos, en primer lugar figuran casos asiáticos. En Hong Kong por ejemplo, se requieren solo cinco pasos para llegar a una licencia. Asimismo, en Singapur se puede conseguir en promedio en 26 días.

Es labor de las asociaciones de desarrollo presionar para mejorar en eficiencia en esta materia y así maximizar el verdadero potencial de nuestra industria, que se encuentra constantemente limitado por las incidencias gubernamentales.

Caso de aprendizaje

Plaza Calzada del Valle

Fuimos invitados a participar en un proyecto comercial ubicado en una de las avenidas más exclusivas —quizás la más posicionada— de la zona metropolitana de Monterrey: Calzada del Valle. Ahí, analizamos en profundidad la dinámica del mercado y, en conjunto con un equipo de trabajo, diseñamos una primera hipótesis de proyecto para desarrollar. La intención era acelerar el proceso de planeación para llegar a la instancia de solicitud de los permisos y, una vez que estos se liberaran, entonces ya refinar el proyecto. Al momento del inicio de los trámites, se dio un cambio de administración municipal, que impactó en contra del desarrollo en el municipio. Las instituciones gubernamentales no dieron respuesta a las solicitudes de permiso y se tuvo que recurrir a un juicio para presionar a la administración pública. Dos años después, e incluida una inversión en juicios y en dos proyectos completos llevados a permisos, aún no se tiene autorización para iniciar la obra. Los costos preoperativos que tiene el proyecto a la fecha ya lastimaron fuertemente la proforma, lo cual provocó que incluso se revisara nuevamente la factibilidad del emprendimiento. Aunque este proyecto pudiera ser un caso atípico, lo importante es tener claro que debemos cuidar los recursos invertidos previamente al inicio de la obra.

En próximos artículos en 4S Real Estate, hablaremos acerca de las 7 razones por las que se suele caer en este error, así como otros casos de estudio y mejores prácticas para sobrellevar este error que tantos dolores de cabeza ha ocasionado a más de un desarrollador en latinoamérica.
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.