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10 enero, 2020
4srealestate
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.
Si iniciar un proyecto inmobiliario es difícil, la segunda tarea más complicada es cerrarlo. Pues a medida que este avanza, se suman todas variables imprevistas que provocan complicaciones de diversa índole.
Con la dificultad que presupone cerrar un proyecto, un desarrollador deberá estar muy atento para planear con tiempo los costos que implicará cerrarlo apropiadamente, ya que frecuentemente estos no son considerados en las proformas iniciales. Un problema de cierre puede significar costos que terminarán disminuyendo gravemente los beneficios de los inversionistas.
Son dos áreas las que causan problemas en los cierres de proyecto. Ambas están vinculadas con no terminar a tiempo con las premisas básicas:
- Costos de mantenimiento al “entregar” un proyecto.
- Costos financieros producto de extensiones de tiempo.
Estos dos elementos de costo son extremadamente dolorosos para un desarrollador, puesto que ve que su obra está completada, pero no puede percibir los beneficios económicos. Un desarrollador previsor deberá contemplar escenarios de imprevistos temporales, así como vigilar con lupa todas las variables que tienen impacto en tiempos del proyecto para buscar minimizar al máximo errores posibles.
Para poder planear apropiadamente esta área de costos, debemos entender en profundidad a qué se refieren dichos costos.
Dentro de los costos de mantenimiento se incluyen:
- Los gastos relacionados con el mantenimiento preventivo y correctivo. Dentro de ellos se contemplan, principalmente, la mano de obra (tanto interna como externa) y los elementos que se hayan utilizado para el mantenimiento.
- Los costos que genera una reducción en el margen de utilidad debido a: problemas de mantenimiento que hacen que el producto no se condiga con la calidad estipulada; multas por daño ambiental; aumento del costo de la seguridad del personal; pérdidas de materias primas, entre otros.
Es fundamental tener presente que los costos de mantenimiento requieren tres cuestiones mínimas que resultan primordiales:
- Que no se extiendan los plazos que insumen las reparaciones.
- Que el mantenimiento sea bien ejecutado, de lo contrario, redundará en permanentes gastos hasta dar con la solución final.
- Que los productos utilizados sean los adecuados y con la calidad requerida, de no ser así, el problema seguramente reaparecerá al tiempo.
En el caso de que el mantenimiento se efectúe con elementos que pertenecen al stock del desarrollador, es importante que se actualicen los valores de reposición al momento de su uso (es decir, ya no se debe tomar el precio que se pagó por ese producto, sino el que está en vigencia en el mercado al momento de usarlo en el mantenimiento, de lo contrario, la empresa estará perdiendo dinero). También se deben contemplar los costos que implican para la empresa el personal y la infraestructura dedicados a la gestión y el manejo del stock, los costos de los servicios de los edificios (energía, agua, gas, etc.), los costos de los seguros, entre otros.
En el diseño inicial de proyecto, lo correcto es adquirir equipos con un bajo costo de mantenimiento durante su ciclo de vida. Seguramente eso hará que se compren equipos cuyo precio de venta sea mayor que el de otros similares que cumplen la misma función. Sin embargo, el precio pagado por producto adquirido se amortizará a lo largo de su vida útil y evitará gastos futuros de mantenimiento.
Asimismo hay que tener en cuenta los fallos durante el período de vida útil de un producto. Estos pueden deberse a diferentes razones, como defectos de fábrica, instalaciones incorrectas, errores de diseño del equipo, operarios que desconocen el procedimiento adecuado. Otras causas corresponden al mal uso que se haga del equipo, es decir, cuestiones ajenas a él; y al desgaste natural de los productos por el paso del tiempo.
Es fundamental que no se quieran recortar estos gastos disminuyendo la calidad del mantenimiento, es decir, de los productos utilizados. A la larga estas decisiones afectarán la rentabilidad del proyecto, su reputación y, en definitiva, la de la empresa desarrolladora.
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.
