Las 4 etapas del ciclo inmobiliario y la verticalización

*Artículo elaborado por M.I.M Adrián Hidalgo Reynoso, Socio Regional Noreste de Grupo 4S

El mercado inmobiliario no se comporta caprichosamente, sino que sigue un proceso cíclico que responde a la oferta y demanda del mercado. La capacidad estratégica por detectar la posición y el movimiento de cada mercado se vuelve crucial, dado que permite identificar el momento óptimo para invertir, así como las necesidades desatendidas en el mismo. Para identificar estos movimientos se debe tener muy claro el balance de oferta y demanda, el cual se ve afectado por variables demográficas, económicas e inclusive psicográficas, las cuales tienden a desequilibrar la balanza creando oportunidades de mercado.

Dicho esto, existen cuatro etapas que definen el ciclo inmobiliario: Los mercados maduros, que a pesar de mantenerse en el pico de mercado existe una sobreoferta de producto, lo que resulta en ventas constantes pero utilidad estancada y pocas construcciones nuevas. Una vez terminada esta etapa pasamos al declive, en donde se frena la construcción con utilidades no competitivas hasta llegar al fondo del mercado.

Posteriormente, se encuentran los mercados en recuperación, que son aquellos subofertados y reactivados por la demanda, en donde arrancan nuevas construcciones y las ventas aumentan gradualmente al igual que las utilidades.

Por último, los mercados en crecimiento gozan de una demanda latente, ventas aceleradas y utilidades favorables de acuerdo a los incrementos en precio, en donde existe una mayor cantidad de construcción y desarrollos en cola, lo que eventualmente lleva al pico de mercado y a reiniciar el ciclo.

Al analizar la dinámica de cada ciudad/mercado en específico, podemos colocar cada uno dentro del ciclo inmobiliario.

Por ejemplo, en ciudades como Guadalajara, Monterrey y Ciudad de México, muchas veces se piensa que existe una sobreoferta de producto, sin embargo, analizando más detalladamente la oferta, encontramos que alrededor del 88% del producto es igual, es decir departamentos tradicionales de baja competitividad. Sin embargo, existen diferentes variantes que responden a diferentes necesidades de mercado y es ahí donde recae la importancia de conocimiento del entorno para poder identificar estas oportunidades dentro de mercados altamente competitivos.

Los proyectos realmente disruptivos, son aquellos que cuentan con la capacidad de entender y cambiar la dinámica del mercado, manteniendo su competitividad atacando nichos y satisfaciendo necesidades específicas.

Para los mercados en recuperación, es muy importante tener claro lo anterior, dado que, al existir una sobredemanda de producto, muchas veces el desarrollador tiende a contagiarse del éxito e intentar replicar proyectos sin considerar los cambios de mercado y el tamaño de la demanda por un producto en específico, lo cual tiende a resultar en absorciones bajas y flujos negativos.

Esto sucede principalmente en el mercado de vivienda vertical, en el cual pocas veces la oferta responde a las preferencias cambiantes de demanda. En estos mercados en recuperación, en donde el mercado está empezando a reactivarse y existen nuevos proyectos en puerta, se debe tener en cuenta la evolución de preferencias del mercado.

La mayoría de estos mercados y particularmente la ciudad de Hermosillo, se consideran “Ciudades Horizontales” es decir con poco índice de verticalización, las cuales cuentan con alrededor del 5% de preferencia de la población por proyectos verticales y de usos mixtos. Sin embargo, la dinámica de estas ciudades tiende a expandirse hacia suburbios y no centros urbanos, lo que hace que la dinámica empiece a cambiar.

La oferta vertical hace más sentido en las mejores zonas de la ciudad, ante eso los proyectos enfocan su oferta de acuerdo a la conectividad y equipamiento de la zona. Por lo tanto, al detonar el primer proyecto vertical o de usos mixtos, las variables del mercado cambian. En un estudio hecho por Grupo 4S a nivel nacional, ante la entrada del primer proyecto de uso mixto las preferencias verticales cambian hasta un 20%, lo que quiere decir que el mercado incrementa su índice de verticalización dando paso a nuevos desarrollos verticales hasta consolidarse como ciudad vertical.

La ciudad de Hermosillo se encuentra en un punto de inflexión en donde la tendencia por la verticalización continúa al alza, respondiendo al sostenido crecimiento poblacional y las nuevas necesidades por eficientizar el modo de vida de las personas. En general, los proyectos verticales han cobrado auge ante estas tendencias, lo cual abre un abanico de oportunidades tanto de desarrollo inmobiliario, como de inversión a través de diferentes plataformas, siempre y cuando se tenga una visión clara de mercado.

En Grupo 4S, buscamos incentivar y maximizar la creación de proyectos inmobiliarios extraordinarios que respondan a estas tendencias de mercado, resultando en proyectos agresivamente diferenciados y de profundo valor de mercado. De la mano con desarrolladores, arquitectos e inversionistas es nuestra misión trabajar hacia la creación de mejores ciudades.

*Artículo elaborado por M.I.M Adrián Hidalgo Reynoso, Socio Regional Noreste de Grupo 4S