Veracruz en evolución hacia la verticalización

Carlos Muñoz 4S
El mensaje de la administración federal en términos de planeación urbana es claro: ciudades compactas. Desarrolladores inmobiliarios, profesionales del diseño arquitectónico y urbanistas también coinciden en que se requiere un cambio en el paradigma de ciudades. Veracruz, una de las ciudades líderes de México, no es la excepción.
Hoy en día evoluciona a pasos acelerados hacia una verticalización inminente, que poco a poco se contagia en los diferentes segmentos de mercado. Necesitamos entender claramente las preferencias de la gente y crear un modelo de zona que haga sentido financiero para desarrollar y que cuadre con las preferencias de los usuarios.

1. Antecedentes: la situación de Veracruz

En un estudio realizado por Grupo 4S se indica que el mercado inmobiliario en el puerto de Veracruz coloca anualmente alrededor de 4,600 viviendas en todos los segmentos. El estado ha vivido una situación muy favorable para la industria, ya que encabezó la lista en crecimiento poblacional 1990-2010. Este dinamismo se ve claramente reflejado en la transformación del puerto en los últimos diez años.
El reciente crecimiento inmobiliario transformó a la ciudad profundamente. Hoy claramente el puerto se caracteriza por ser policéntrico. En la ciudad destacan diferentes zonas o distritos mixtos que resuelven la vida completa, integrando diferentes usos. Esta integración provoca un sentido de comunidad, en donde el elemento más valioso se vuelve el sentido de pertenencia a un lugar.
Este efecto se ha logrado gracias a la aparición y crecimiento de centros comerciales, pero también el crecimiento costero, así como los cambios profundos y significativos en el tejido demográfico presentes en todo el país.

2. El proceso de verticalización

Al día de hoy, se tienen en el puerto de Veracruz alrededor de 15 proyectos verticales en comercialización activa por parte de sus promotores; los cuales representan 675 unidades totales, y participan en tres segmentos: residencial, residencial plus y Premium. Estos proyectos han ganado participación sobre la vivienda horizontal gracias a que han sido enfocados a demográficos diferentes, situación que coincide con otras plazas del país.
En una revisión a profundidad de una muestra de más de 1,000 unidades departamentales ya ocupadas de diez ciudades mostró que en menos del 10% de las unidades hay niños. Esto quiere decir que los departamentos se han convertido al interior de nuestro país en una solución para ciertos demográficos específicos: los de solteros jóvenes o parejas sin hijos, o el otro polo de solteros adultos o nido vacío, cuyos hijos ya están fuera de casa. (Aquí no consideramos las unidades de uso vacacional).
Este tema ha empujado incluso al crecimiento del segmento de inversionistas en temas verticales, debido a que son los mercados más atractivos de rentas.
A nivel internacional no estamos solos: Canadá vive una situación de preferencias de mercado similar a la nuestra. Los jóvenes y los adultos sin hijos prefieren zonas compactas, típicamente con usos mixtos y con ubicaciones estratégicas. Las familias buscan alejarse del caos de los centros urbanos y ubicarse donde los niños puedan crecer rodeados de extensas áreas verdes.
La diferencia entre el modelo Canadiense y el Mexicano es que en el caso de nuestro vecino del norte el epicentro de valor usualmente se ubica en el centro de la ciudad. Ahí se concentran núcleos de oficinas y comercio que hacen muy atractiva la vida social. En contraparte, en nuestro país los centros históricos son barrios poco densos, maltratados y generalmente no son atractivos para los segmentos socioeconómicos altos de la población. A diferencia de Canadá, nuestro epicentro de valor se ubica en la intersección del centro comercial más novedoso con el club de golf de más alta categoría y cerca de la colonia donde vive la gente de sangre azul. Ahí es donde se quiere la densidad y la altura.

3. El futuro para los desarrolladores

El desarrollo inmobiliario en el país ha madurado a pasos agigantados. La creatividad en la conceptualización nos ha entregado productos innovadores, con historias nunca antes vistas en el ramo inmobiliario. Una de las historias que más nos han abierto los ojos del futuro se trata de un proyecto en Veracruz que llevó la tecnología a un siguiente nivel. En este proyecto, los accesos a la torre están resguardados con sistemas de reconocimiento de iris. Además de estos avanzados sistemas de seguridad, la alberca presume un sistema de audio bajo el agua y cine exterior (Xiris, Veracruz).
Los desarrolladores inmobiliarios necesitan planear una zona vertical en papel, tal como se planean los proyectos individuales. Una vez que se tenga ese modelo, validar que se cumplan las premisas que fundamentan el cambio de paradigma de ciudad. También se deben atender las áreas de oficinas, así como centros comerciales y áreas gastronómicas, ya que existe gran demanda por parte de los veracruzanos y es un segmento que sigue desatendido.
El futuro de Veracruz se encuentra en manos de los desarrolladores que sepan distinguir y atender las necesidades de los ciudadanos.