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3 enero, 2020
4srealestate
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.
En artículos anteriores en 4S Real Estate, mencionamos algunos de los riesgos que conlleva forzar la reducción en los costos de producción en un desarrollo inmobiliario, no obstante, existen algún motivos por los que desarrolladores se ven orillados a tomar esta decisión, pues en ocasiones el proceso de construcción no suele ir como estaba planeado.
En la mayoría de los casos, la decisión de forzar la reducción de costos de construcción no se toma de manera espontánea, sino que suceden posteriores a descontroles de costos que enfrenta el proyecto (o pérdidas que ya sufrió). De acuerdo a la teoría de Lean Construction, son estas las principales causas que originan pérdidas en el proceso de producción de la construcción:
Inconsistencias en el diseño del proyecto.
Si bien a lo largo de las diversas lecciones hemos visto que el avance de los proyectos puede verse retrasados por varios factores, uno de los principales es los problemas en los diseños. Esta situación se da por la costumbre de iniciar la construcción con diseños preliminares e incompletos.
Falta de procesos de control de la producción.
En nuestra industria no hay procesos que permitan controlar y mejorar las diferentes instancias de producción. La implementación de dichos procesos permitiría detectar métodos más eficientes y optimizar los diferentes recursos.
Problemas en la gestión del personal.
El rubro de la construcción depende principalmente del factor humano, es decir, del personal que en él trabaja. Sin embargo, las empresas no suelen centrarse en la gestión de sus recursos humanos. Por eso uno de los mayores problemas que se da en la construcción es la alta rotación del personal, que a su vez genera que no llegue a capacitarse por completo en los procesos que debería conocer en detalle para mejorar su rendimiento y, por consiguiente, el del proyecto.
Administración poco rigurosa.
Los desarrollos inmobiliarios requieren un estricto seguimiento de todo el proceso de producción. Por esto, es fundamental que el personal a cargo del proyecto tenga no solo capacidades técnicas, sino también capacidad de gestión del personal que trabajará. De este modo la administración del proyecto podrá ser planificada.
Deficiencias en la seguridad industrial.
El sector de la construcción está expuesto a un elevado riesgo de sufrir diversos accidentes. Lamentablemente, aún son varios los administradores de los proyectos de construcción que no son conscientes de la importancia que tiene este tema dentro de la planeación y consideran una pérdida de dinero y de tiempo invertir recursos en seguridad. Sin embargo, serían mucho mayores el gasto y el tiempo que se pueden perder si ocurre un accidente en la obra.
Sistemas de control poco efectivos.
El control de la producción se centra básicamente en la medición de las desviaciones de lo proyectado inicialmente (de costo y de tiempo). Aún no se propagó la actitud proactiva que permita anticiparse a las posibles diferencias para evitar desviarse de lo pautado, en lugar de remediarlo una vez sucedido el hecho.
Falta de equipos de trabajo sólidos.
Cuando los equipos de trabajo administrativos no brindan información precisa a tiempo, los administradores de los proyectos carecen de los recursos necesarios para tomar decisiones cuando corresponde.
El enfoque de la presente lección no pretende imponer un cambio en un método constructivo o sugerir de manera acotada modificaciones en la visión constructiva. En cambio, busca ser un marco de referencia conceptual para provocar la reflexión del desarrollador.
*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’. Adquirir aquí.
