Vivienda Para El Nuevo Tejido Demográfico

En el futuro, el negocio residencial estará en atender mejor las etapas de vida
Siempre que somos invitados a participar en un proyecto residencial arrancamos por cuestionar a que mercado está enfocado el nuevo emprendimiento. La mayor parte de las veces, la respuesta es sobre el segmento de precio que atiende y el nivel específico de precios que llevará. “El mercado es residencial de 1.5 MDP”, nos decían en una cita hace unos días. Como si los clientes tuvieran tatuados su segmento socioeconómico y límite de precios. Este es el error en que se incurre frecuentemente cuando los estudios de mercado  son sondeos de oferta, más que un verdadero entendimiento de la demanda y los demográficos que atenderá el proyecto.

Grupo 4S ha elaborado investigaciones en diversas plazas del país para entender mejor el panorama demográfico que tendremos que atender en el futuro. Son tres los hallazgos fundamentales que exigen una nueva visión de desarrollo residencial:

1. Movilidad social: la estabilidad macroeconómica y solidez del sistema bancario mexicano le han regalado a esta generación de compradores la esperanza de que el futuro los espera con un mejor poder adquisitivo. Por lo tanto, la compra de la vivienda deja de ser un bien de por vida para convertirse en un vehículo que permita empujar ese desarrollo. Esto es especialmente evidente en los segmentos que tienen acceso a créditos bancarios (C, C+, B, A).
2. Las nuevas familias: hace veinte años casi el 80% de las viviendas estaban destinadas a la familia nuclear tradicional (pareja con hijos). Hoy solo el 53% de las familias encajan en ese perfil. ¿Por qué? El promedio de edad de matrimonio se ha incrementado, las parejas jóvenes se esperan más en tener hijos, se ha incrementado la tasa de divorcios y la mayor esperanza de vida nos deja más tiempo en la etapa de nido vacío.
3. La llegada de la generación Y: nacida con la tecnología, el internet, la globalización y el amor por la vida urbana, esta nueva generación de compradores pretende robustecer la densidad de las ciudades y sus distritos sociales vibrantes. Es la llegada de un nuevo paradigma que desafía los suburbios como modo de vida y valora más la comunidad sobre el espacio interior.

De estos tres pilares, vale la pena profundizar en la nueva composición familiar del país, para después proponer una nueva visión en la conceptualización de productos-mercados. En este tejido familiar, hay familias tradicionales y los nuevos segmentos de etapas de vida transicionales.

Los nuevos segmentos
Los nuevos segmentos representan el 43% de la composición actual de los niveles C, C+, A y B. En ese 43% se encuentran los siguientes componentes:
A. El soltero joven: el 11% de nuestro nuevo tejido está compuesto por solteros jóvenes. Impulsados por una mayor migración estudiantil así como laboral, este segmento busca que le resuelvan su vida. La ubicación y comunidad debe incluir servicios que minimicen la carga laboral (desde alimentos hasta limpieza).  Para provocar la compra los inmuebles deberán probar su capacidad como inversiones patrimoniales rentables al mediano plazo.
B. DINKS: las parejas sin hijos (double income, no kids) hoy representan el 7% de los hogares. Su capacidad de compra y disponibilidad de tiempo los hacen un segmento muy interesante. Dentro de sus drivers de compra más relevantes se encuentra la proyección de la vivienda a futuro, su flexibilidad y su capacidad de integración social.
C. Padres solteros: los incrementos en la tasa de divorcios han provocado que este segmento ya alcance el 7%. La carga que implica para el líder del hogar provoca que sus drivers estén en función de accesibilidad en precio y seguridad.
D. Adultos solteros: catalogados como aquellos mayores de 35 años que habitan en un hogar unipersonal, este segmento equivale al 5% de la realidad actual. Este segmento tiene relación directa con los temas de divorcios, homosexualidad y un aplazamiento mayor al matrimonio.
E. Nido vacío: de los nuevos segmentos, este es el que tiene la mayoría relativa. El 13% de los hogares estudiados caen en esta categoría, donde los hijos ya salieron de casa. Han sido pocas las ciudades en México que han logrado crear productos con suficiente valor a su criterio para separarlos de sus casas de toda la vida. En Estados Unidos, representan uno de los segmentos inmobiliarios de mayor potencial. Para México es quizás de los mayores retos que aún busca un desarrollador que lo descifre.
Un mejor entendimiento de las familias nucleares

En el estudio de las familias tradicionales, también hemos generado categorías que explican mejor sus motivadores  y necesidades:

F. Starter families: Con niños menores a 5 años, este tipo de familias se caracterizan por centrar su vida en sus hijos y sus necesidades. La seguridad interior es primordial así como sus comodidades para los pequeños. Representan el 13% de nuestra estructura social.
G. Youth families: Con niños mayores a los 6 años y hasta los 16 años, estas familias están especialmente preocupadas por el tiempo que pasan sus hijos dentro de la casa. Hay interés especial en tener espacios de estudio y recreación adecuados.  Son el 19% del presente demográfico.
H. Teen families: La independencia de los hijos representa su movilidad fuera de la casa y la necesidad de espacios privados para todos los miembros de la familia. Mientras que en el segmento youth se aspiraba al espacio de convivencia, la independencia requiere también mayor espacio privado. Siguen siendo el segmento de mayor tamaño de todos los mencionados con el 21%.
I. Otras familias: Las familias intergeneracionales o que tengan cohabitantes representan el restante 4%. Poco se ha logrado para sacar a este segmento de la autoconstrucción, cuyas necesidades son heterogéneas incluso dentro del mismo segmento.

Son nueve los segmentos que componen la estructura demográfica del mercado del futuro. La importancia relativa de cada segmento para un proyecto específico deberá ser cuidadosamente medida para generar un posicionamiento claro con fuerte impacto en el valor percibido. En el futuro, los desarrollos residenciales no serán concebidos para un segmento específico, sino para una etapa de vida dentro del marco de una zona (y subsecuente valor). Aquellos desarrolladores que estén previendo estos cambios demográficos y generando posicionamiento de marca -a través de productos replicables- serán quienes aseguren su lugar en la historia. Para todos los demás, siguen existiendo los tradicionales estudios de oferta.

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