10 Claves para entender el negocio de vivienda en renta institucional

Para quienes participamos en el ramo inmobiliario, hablar de vivienda en renta siempre implica un contexto negativo. Por un lado, genera menos retorno que inmuebles comerciales (retail u oficinas) y además está asociado a complicaciones operativas y legales. Nadie quiere las dificultades de atender a un inquilino ni mucho menos atreverse a enfrentar un conflicto con un arrendatario moroso. Sin embargo y aún conociendo estas desventajas, hoy la vivienda en renta (de manera institucional) ha despertado el interés de múltiples jugadores de la industria, especialmente en México.
¿A qué se debe este repentino interés por desarrollar vivienda en renta?
La respuesta son 10 claves que se han aclarado en fechas recientes y que hoy hacen esta otra alternativa de negocio obligada para el desarrollador.

1. No hay desarrollo sin los instrumentos correctos de fondeo. Sin duda alguna, el principal detonador de este interés en México ha sido el programa de fondeo de Sociedad Hipotecaria Federal. Una línea de crédito de 20 años que financia hasta el 80% del costo del proyecto y que otorga hasta 4 años de periodo de estabilización. Un instrumento específicamente diseñado para incentivar este tipo de proyectos. Grupo 4S ha participado en el desarrollo de estudios para aplicar a estos recursos y realmente abren un universo de posibilidades. Un proyecto patrimonial apalancado es el sueño de todos los inversionistas que buscan rentas de largo plazo.

2. Mientras los desarrolladores de oficinas se preocupan por inventarios excedentes en algunas ciudades del país y los desarrolladores de centros comerciales por los escasos grupos comerciales en México, la vivienda goza de un mercado estable y sólido gracias al bono demográfico. Esto explica el 97% de ocupación de la vivienda en renta en ciudad de México. Las AFORES, quienes representan el principal motor de inversión de las FIBRAS lo saben y por eso buscan a la vivienda en renta como una estrategia para cubrir riesgo. La estabilidad también tiene un valor financiero.

3. Sofisticación y certidumbre legal. Los desarrolladores de este tipo de proyectos han innovado y creado diferentes instrumentos legales de mayor certidumbre para los dueños de propiedades en renta. Aquellos mitos de inquilinos abusando del sistema legal para aprovecharse del arrendador hoy se ven poco probables. No solamente la parte contractual se ha mejorado sino que además hay controles más estrictos por parte del condominio para con arrendatarios morosos. El dueño del inmueble está protegido.

4. Crecimiento orgánico en zonas de alta plusvalía. Lo interesante de los activos patrimoniales es poder capitalizar también de la plusvalía que pueden tener en el mediano y largo plazo. Las zonas de alta plusvalía de las principales ciudades de México tienen buena oferta comercial, por lo que si se quiere conservar activos en estas zonas, se debe pensar en otras posibilidades. La vivienda tiene demanda constante y de bastante profundidad en estas zonas, donde además se puede aprovechar del efecto de precios ascendentes para mejorar la rentabilidad de los proyectos.

5. Programa de descuento de renta por nómina. El Infonavit en México ahora tiene un programa especial llamado Arrendavit. A través de este programa, se garantiza el pago de la renta al arrendador con el saldo de la subcuenta e incluso se automatizan los pagos, teniendo beneficios en zonas y con arrendadores registrados.

6. Modelos de ingresos adicionales por servicios. Ahora que hay varios edificios de vivienda en renta institucional operando, ya hay un benchmark de lo que se puede (y debe) lograr. Uno de los indicadores interesantes radica en los ingresos adicionales que puede lograr el proyecto en función de servicios de valor agregado. En algunos proyectos pueden estar por encima del 10% del valor de recaudación de rentas. Estos ingresos adicionales son oro molido para el tenedor de los proyectos, sobre todo cuando están apalancados –como debería ser-.

7. Nueva generación urbana. Todo el panorama sistémico podría ser ideal, pero si el mercado no estuviera moviéndose en esa dirección no haría sentido. Sin embargo, los millennials son una generación mucho más urbana que la generación X, poco comprometida (hasta el momento) y con mucho menor vinculación laboral. Por tanto, la renta en distritos urbanos vibrantes les encanta. Hoy la mayor parte de Millennials independientes renta y es ahí donde surge la gran oportunidad. Mejores lugares en proyectos mixtos que los sorprendan.

8. Nuevo entendimiento de la eficiencia en espacios. Cuando hablamos de rendimiento el secreto está en maximizar valor de renta por metro cuadrado. En el mundo residencial se dan rendimientos muy diferentes (por m2) en proyectos de zonas idénticas. La clave está en entender las reglas de valor de renta y precisar configuraciones que lo maximizan. El entendimiento de la demanda en este sentido es fundamental .

9. Beneficios legales en ciertas ciudades. En muchas ciudades de México, se tiene un estigma –equivocado a mi gusto- del tema de la densidad habitacional. Curiosamente esa misma zona no tiene limitantes de cantidad de unidades para proyectos hoteleros o de renta, lo cual abre posibilidades interesantes. En proyectos de renta es más fácil llegar con la estrategia de “worst home in the best neighborhood”.

10. Tecnología de operación y administración. Hemos insistido que la aceleración tecnológica es una de las tendencias que cambiará al mundo del real estate. Específicamente el negocio de renta goza de muchos beneficios en este sentido. Desde las tecnologías que permiten el ahorro energético para minimizar los costos operativos, hasta aquellas que ayudan con los procesos de cobranza y seguridad. En el futuro veremos edificios -que al igual que las tendencias de hotelería- reducen mucho el staff humano de operaciones y su costo.

La dimensión del negocio de vivienda en renta institucional en Estados Unidos da cuenta de las posibilidades que tiene este formato en Latinoamérica. Si bien muchos de los diez puntos aplican solo para México y otros se pudieran catalogar como embrionarios, la realidad es que la vivienda en renta institucional avanza constantemente. El desarrollador inmobiliario del futuro tendrá esta línea de negocio como una de sus posibilidades atractivas de negocio.
Grupo 4S es la empresa de consultoría con el mayor portafolio de proyectos de vivienda en renta en Latinoamérica. Sus estudios y procesos de conceptualización han logrado estructurar decenas de casos en este sentido.